Depuis 2003, le Cabinet Chateaubriand Immobilier est à vos côtés dans vos projets immobiliers sur la Côte d’Émeraude et dans le Pays Malouin. Forts de nos cinq agences à Saint-Malo, Dol-de-Bretagne, Combourg, Sens-de-Bretagne et Saint-Aubin-d’Aubigné, nous suivons de près les évolutions réglementaires qui impactent notre marché.

La question de l’équilibre entre résidences principales et résidences secondaires est devenue un enjeu majeur, en particulier sur le littoral. Nous faisons le point sur la situation actuelle dans nos secteurs.

I. Le Littoral : L’instauration de la « Servitude de Résidence Principale »

La pression immobilière, accentuée par une forte proportion de résidences secondaires et de meublés de tourisme, a conduit les élus locaux à prendre des mesures inédites pour favoriser l’habitat permanent.

1. Saint-Malo et Cancale en première ligne

Cancale a été l’une des premières villes bretonnes à réagir, forte d’un taux de résidences secondaires s’élevant à 41,4% de son parc immobilier.

Saint-Malo a suivi le mouvement en adoptant, le 4 novembre dernier, l’instauration d’une servitude de résidence principale pour toute nouvelle construction dans des secteurs identifiés de la ville.

Cette mesure s’appuie sur la Loi Echaniz-Le Meur de novembre 2024, qui permet aux communes en zones tendues (ou dépassant 20% de résidences secondaires) d’établir des zones réservées à l’habitat permanent. L’objectif est de s’assurer que les logements neufs soient occupés au moins huit mois par an.

À Saint-Malo, cette interdiction de construire des résidences secondaires dans le neuf s’appliquera dans une dizaine de quartiers, comme La Balue, Aristide-Briand, Marville ou Triquerville, soit plus de 3 000 logements concernés.

2. L’avis du Cabinet Chateaubriand Immobilier

En tant que professionnels de l’immobilier, nous comprenons la légitimité de ces mesures visant à favoriser l’installation de jeunes ménages et à lutter contre la pénurie de logements permanents.

Jérôme Lebrun, dirigeant du Cabinet Chateaubriand Immobilier et président de la chambre FNAIM Bretagne, reconnaît que l’enjeu de l’habitat permanent est plus que légitime. Il appelle cependant à la prudence quant à l’impact réel de cette nouvelle réglementation, soulignant que :

• Le marché du neuf est déjà en crise (augmentation des coûts, raréfaction des programmes).
• Près de 90 % des constructions neuves ne devraient pas être concernées par cette servitude.
• De plus, une complexification des démarches et des risques a déjà conduit des propriétaires à retirer des biens du marché locatif classique.

Les professionnels restent donc en attente de recul pour mesurer l’impact réel de cette nouvelle mesure sur le volume de production de logements.

II. Les villes rurales : Dol-de-Bretagne, Combourg, Sens-de-Bretagne et Saint-Aubin-d’Aubigné

Si la réglementation la plus stricte se concentre sur le littoral, nos communes situées plus à l’intérieur des terres appliquent des règles nationales importantes qui encadrent également les résidences secondaires.

Réglementation moins restrictive : À Dol-de-Bretagne ou Combourg, les documents d’urbanisme (PLU) se concentrent davantage sur l’encadrement architectural et de construction, sans appliquer pour l’heure de « servitude de résidence principale » spécifique aux nouvelles constructions.

Saint-Aubin-d’Aubigné et Sens-de-Bretagne, de par leur éloignement du littoral, connaissent une pression moindre. La destination « Habitat » des plans locaux d’urbanisme (PLUi) inclut la résidence principale, secondaire et occasionnelle, sans y apporter de restriction systématique.

Fiscalité : Dans l’ensemble de nos secteurs, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est maintenue. De plus, les communes situées en zones tendues peuvent imposer une surtaxe sur cette taxe d’habitation.

Meublés de Tourisme : La régulation des locations saisonnières est un sujet connexe. La Loi Le Meur-Echaniz vise aussi à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme et à imposer un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour ces locations d’ici 2034.

Notre conseil en tant que professionnel de l’immobilier

Ces évolutions réglementaires témoignent d’une volonté forte de rééquilibrer le marché.

Pour tout projet neuf : Il est désormais impératif de consulter très précisément les règles d’urbanisme (PLU/PLUi) de la commune, notamment pour les communes côtières, afin de déterminer si une nouvelle construction est soumise à la servitude de résidence principale.

Pour l’existant : Dans un contexte de rareté du neuf et de tension réglementaire sur le locatif, la valeur des biens existants conservant un usage libre (résidence principale ou secondaire) se trouve renforcée.

Le Cabinet Chateaubriand Immobilier est votre partenaire privilégié pour vous accompagner dans ce nouveau contexte. N’hésitez pas à contacter l’une de nos cinq agences pour une étude personnalisée de votre projet d’achat ou de vente.