Squatteurs : nouvelles réglementations à faveur des propriétaires

Que faut-il faire pour éviter de vous faire squatter votre logement ?

Bonne nouvelle pour les propriétaires : via plusieurs réponses ministérielles publiées le 15 mars 2022, les autorités ont précisé la réglementation applicable dans le cas où un logement serait occupé illégalement. Notre agence immobilière de Sens-de-Bretagne fait le point.

Quels sont les recours d’un propriétaire victime d'un squatteur ?

Pour un propriétaire dont la résidence principale ou secondaire est occupée illégalement, il existe deux procédures pour récupérer son bien :

  • La procédure administrative d'évacuation forcée définie par l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 et précisée le 22 janvier 2021 par une circulaire interministérielle ;
  • La procédure judiciaire par voie d’assignation ou en référé devant le Tribunal pour obtenir l’expulsion des squatteurs.

La loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020, dite loi « Asap », a précisé que la procédure administrative initiée auprès du Préfet bénéficie à :

  • Toute personne dont le domicile (résidence principale ou non) est occupé illégalement,
  • Toute personne agissant pour le compte de celle-ci.

Le préfet doit notifier au squatteur dans un délai de 48 heures à compter de la demande de quitter les lieux. Si le squatteur ne s’exécute pas dans le délai fixé, le préfet procède à l'expulsion du logement sans délai.

Pour rappel, la violation de domicile et le maintien dans le domicile d’autrui sont punissables sur le plan pénal de 15 000 € d'amende et d'un an d'emprisonnement (C. pénal art. 226-4).

Les réponses ministérielles du 15 mars 2022 ont apporté des précisions

Pour l'occupation illégale, les autorités ont précisé qu’il n'existait pas de délai maximal entre les faits et la constatation par le service de police ou de gendarmerie de la présence de squatteurs. Auparavant, les squatteurs se défendaient souvent en disant que l’infraction n’avait pas été constatée dans les 48 heures. Dorénavant, ils ne pourront plus se protéger de la sorte.

Les autorités ont rappelé qu’aucune distinction n’est effectuée entre le logement effectivement occupé au moment des faits et celui qui ne l’est pas dès lors qu’il comporte le mobilier nécessaire à l'habitation. En revanche, la procédure ne concerne pas les locaux destinés à un autre usage que l'habitation.

La circulaire du 22 janvier 2021 a demandé aux préfets de ne pas faire trop de zèle quant à la preuve de domicile (ou usage d’habitation). Il est important de pouvoir traiter les situations spécifiques, par exemple lorsqu’un bien est mis en vente sans mobilier.

Lorsque les conditions de la procédure administrative ne sont pas réunies, l'expulsion des occupants illicites peut être obtenue par référé au tribunal, notamment lorsque l'acquéreur d'un logement découvre qu'il est occupé par un squatteur.

Selon l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, les squatteurs ne bénéficient pas de la « trêve hivernale ». Encore un point très important pour les propriétaires victimes de squatteurs.

Concernant les faux documents comme des fausses factures ou des faux baux produits comme justificatifs par les squatteurs, seul un juge peut confirmer la qualification de faux.

Un nouveau dispositif a été mis en place par le Ministère en charge du logement et la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ), en partenariat avec le Ministère en charge du logement. Ce dispositif permet à un propriétaire de confier à un huissier de justice :

  • L'analyse du dossier pour déterminer la meilleure solution,
  • La prise en charge du constat d’occupation illégale,
  • Le dépôt de plainte,
  • La rédaction de la demande au préfet,
  • Éventuellement l'accompagnement dans la procédure administrative ou judiciaire.

Il semblerait que les Français vont enfin avoir tous les outils nécessaires pour récupérer leur logement et que les squatteurs n’auront plus les moyens habituels leur permettant de continuer d’occuper illégalement un logement.

Afin d’éviter tout désagrément, il est préférable de passer par une agence pour gérer votre logement. Notre agence immobilière à Sens-de-Bretagne se tient à votre disposition pour vous aider.