Les secrets pour réussir son investissement immobilier dans un appartement

 investissement immobilier Saint malo

Vous envisagez d’investir dans un appartement en vue de vous lancer dans la location d’appartement à Saint-Malo et vous vous demandez quels sont les écueils à éviter pour réussir votre investissement ?

Comme à chaque fois que l’on commence une nouvelle activité, il y a les incertitudes et les interrogations bien légitimes face à un domaine inconnu.

En réalité, il ne faut pas forcément chercher « l’affaire du siècle ». Réaliser un bon investissement, c’est avant tout payer le prix du marché et sélectionner avec soin l’emplacement dans une zone où les prix progressent régulièrement et où la demande locative est forte.

Sur ces deux aspects, votre agence immobilière pourra vous conseiller et vous donner des éléments concrets pour vous permettre de vous lancer sereinement dans votre premier investissement immobilier.

Comment connaitre le prix du marché dans une zone donnée ?

C’est un des points les plus importants qui déterminera à terme votre rentabilité. En effet, la rentabilité brute (avant charges et impôts) se calcule par rapport au prix de vente de la façon suivante :

Rentabilité brute = Toutes les sommes perçus du locataire (loyers, charges, etc.,) / Prix d’achat du bien plus frais d’achat (commissions, frais de notaire, etc.) En effet, les frais d’achat ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

La rentabilité brute d’un investissement immobilier locatif est en général aux environs de 6 % et une rentabilité brute de 8 % ou plus est exceptionnelle.

Pour connaitre le prix du marché, il faut interroger votre agent immobilier qui connait le prix de chaque quartier de la ville (ou des villes) où il exerce.

En effet, les prix des biens en vente ne sont pas toujours les prix réels de vente. D'autres méthodes pourront être utilisées : l'estimation qui sera faite par votre agence sera basée sur de nombreux critères (état du bien, emplacement, surface, dépendances...) et par différentes méthodes comparatives, avec des biens vendus par exemple. Bien sûr, la connaissance du marché est un élément indispensable pour l'estimation d'un bien.

En aucun cas, il ne faut baser son estimation sur les prix de vente affichés en agence ou sur l’internet car il ne s’agit pas des prix de vente mais bien des prix d’affichage qui peuvent être (sont ?) souvent très différents. Le prix du marché pour chaque quartier et type de bien vous sera communiqué sous la forme d’une fourchette de prix. 

Quels types de biens et quels emplacements privilégier ?

Il est clair qu’il est plus facile de louer les petits surfaces (studio, deux pièces) que les grands appartements. Le revers de la médaille est que la rotation des locataires sera plus élevée et qu’il y aura un risque de vacance locative plus important (la moyenne est d’un mois en France). Si vous voulez vous lancer de façon « professionnelle » dans la location d’appartements, il est certainement préférable de privilégier les petites surfaces.

Si votre investissement est plus orienté vers la plus-value à terme et que vous ne souhaitez pas a priori acquérir d’autres appartements, les grandes surfaces ont l‘avantage de séduire des familles qui resteront plus longtemps et qui entretiendront souvent mieux le logement.

L’emplacement du bien est également très important. Un bien situé dans un quartier où les prix progressent régulièrement depuis plusieurs années est un gage de plus-value à terme.

De plus, les logements proches du centre, des transports et des commerces de proximité sont très prisés par les locataires. En tout état de cause, il faut essayer de cerner finement la demande locative afin de s’assurer d’avoir des débouchés rapides lors de la mise sur le marché locatif.

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